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    樓盤
    事件:廣東擬將取消商品房預售制度
    9月21日,廣東省房地產協會向各副會長單位下發《關于請提供商品房預售許可有關意見的緊急通知》稱,廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了"關于商品房預售許可事項調整"的材料,并將于9月25日上報住房城鄉建設部。《通知》稱,擬對預售制進行改革,降低預售制帶來的高杠桿效應,逐步取消商品房預售制度,全面實施現售。目前,《通知》處在建言討論階段,付諸實施尚需時日,但已是大勢所趨。[ 詳細 ]
    現象:取消預售消息一出,地產股市值蒸發超千億
    9月24日收盤,地產行業龍頭股價悉數下跌

    2017年銷售額排名第一的碧桂園下跌5.57%,排名第三的中國恒大下跌3.55%,排名第四的融創中國下跌4.02%,排名第七的中國海外發展下跌3.25%,排名第八的龍湖集團下跌3.49%。整個地產板塊總市值一天蒸發超過600億港幣。[ 詳細 ]
    9月25日開盤,A股房地產板塊股價持續走低

    新城控股、招商蛇口等盤中跌逾7%,銀行、保險等金融板塊亦走弱,拖累滬指低開低走。截至收盤,全新好跌停,新城控股、中南建設、保利地產均跌超過6%,此外,招商蛇口跌5.89%,萬科A跌4.5%,金地集團跌4.1%,華夏幸福跌3.83%。市值蒸發超過600億元。[ 詳細 ]
    追溯:預售制度自1994年立法以來已實施近25年
    雛形:霍英東創造"買樓花"模式

    商品房預售制度也稱"期房買賣制度",起源于上個世紀50年代的香港,彼時的香港在二戰之后面對大量的人口流入疊加經濟的快速發展對商業樓宇和住宅的需求急劇增長,在這樣的背景下,霍英東成立的立信置業有限公司一改當時的現樓銷售政策,提出"預售樓花"并倡導分期付款。[ 詳細 ]
    發展:香港"樓花"模式進入內地

    上世紀80年代,香港"樓花"模式進入內地。房荒下的住房預訂購時代(1978-1993)采取的是住房預訂購制度,即首先由地方政府建委組織,采取代建制的方式,各購房單位根據批準的建設計劃和資金到城市統建辦預訂購住宅,之后統建辦再用預售的定購資金和銀行貸款開展土地開發及住宅建設。[ 詳細 ]

    立法:1994年商品房預售制度立法實施

    1994年7月頒布的《城市房地產管理法》,在總結各地經驗的基礎上,正式確立了商品房預售制度,并對預售條件、監管作出了原則性規定,為商品房市場的健康發展提供了法律準繩。自此,商品房預售制度正式登上中國商品房市場的歷史舞臺。[ 詳細 ]


    完善:成為商品房市場的核心管理制度

    2001年,住建部對商品房預售管理進行修訂和完善,主要涉及完備開發企業申辦"預售證"的材料、地方監管部門應出臺相關制度、明確辦理權屬登記手續的期限、規范化未能辦理預售登記的行政處罰措施等內容。隨著預售管理辦法不斷完善,預售制度逐漸成為中國商品房市場經營的核心管理制度之一。[ 詳細 ]

    剖析:為何取消商品房預售制度?
    行業:預售制度降低房地產業門檻

    商品房預售制度降低了房地產業的門檻, 不具備開發實力的企業進入市場, 降低了開發企業的自有資金要求,刺激了房地產的過度投資和開發,造成不平衡發展和低效率競爭。[ 詳細 ]


    購房者:房屋質量保障低 損壞切身利益

    預售制度對于購房者來說保障度低,不確定因素太多,帶來了大量的矛盾和糾紛,例如工程爛尾、交付質量不符預期等,都將嚴重損害購房者的切身利益。[ 詳細 ]



    樓市:預售管理不完善 樓市亂象叢生

    由于我國商品房預售市場起步較晚,有關法規制度不夠完善,主管部門的管理職能作用沒有正常發揮,導致房地產市場虛假廣告、定金圈套、合同欺詐、一房多售等亂象叢生。[ 詳細 ]



    效果:取消預售制度將產生哪些積極作用
    銀行:規避銀行在房地產行業的風險

    在一些沒有限購的地方,尤其是一些三四五線城市,銀行正在給房地產輸血。一旦出現大逆轉,銀行資金出現壓力,因此,逐步取消限購既可以避免這樣的風險,又可以讓銀行、地產商有一個緩沖的機會。[ 詳細 ]
    房企:大房企集中資源優勢

    取消預售制度企業可以有選擇的調整拿地節奏,組織好施工、銷售管理,把控好現金流。但對小企業來說是滅頂之災,因為他們手里沒有充足的項目,也加大了融資難度。[ 詳細 ]



    樓市:給房地產投機情緒降溫

    預售的取消是一個對房地產開發商不利的信息,決策者可以借此傳達堅決調控的決心和意志。而且這個時間點的選擇也很有打擊力度,就選在中秋節和國慶的長假期之前,讓心存幻想的投資客、房地產商繼續承受壓力。[ 詳細 ]


    購房者:讓購房者買房看得見

    在現房銷售模式下,或也會減少各類行政審批。現在的很多政策都是圍繞預售制度制定的,實際上若是現房交付,房子質量和具體情況購房者可以看到,就不會有各種違約貓膩。從法律層面看,未來就沒有預售一說,而是直接現房認購和直接交易。[ 詳細 ]


    影響:取消預售制度將帶來哪些不利因素
    房價:房價短期內降低 中長期推高

    一些介于這個過渡期的期房,很可能出現跳樓甩賣價,甚至有些房企可能會考慮轉型退出地產行業,說不定也會降價清庫存的。但是取消預售,房企的成本會上升,成本漲了,總要體現在售價里面的。[ 詳細 ]
    成交:新增供給延后 銷售短期或萎縮

    根據國家統計局數據,在商品房銷售中,期房銷量遠高于現房。2018年前8月,期房和現房銷售面積在總銷售面積中的占比分別約為81.5%和18.5%,銷售金額占比則分別約為85.0%和15.0%。如果僅以現房形式進行銷售,商品房新增供給將顯著延后,短期內銷售規模或將大幅萎縮。[ 詳細 ]

    房企:周轉速度與盈利能力或將弱化

    按照全國定額工期測算,若預售形象進度要求分別為出±0、1/3地上主體、2/3地上主體和竣工現售,則從拿地到開盤的時間周期分別約為129天、299天、468天和638天。如果由期房轉為現房銷售,該情況下房企開盤周期最多可能延后約17個月,房企的周轉率或將受顯著影響,并影響其盈利能力。[ 詳細 ]

    房企:現金流承壓 融資壓力或將加大

    根據期房銷售額占比85.0%估算,若由期房轉為現房銷售,房企前8月約40.7%的資金來源將受影響。根據117家上市房企的數據,2018上半年末凈負債率約106.4%,若由期房轉為現房銷售,房企現金流入將延后,短期內貨幣資金將下降,房企凈負債率將上升至約239.8%,資金壓力顯著加大。[ 詳細 ]

    土拍:或將冷卻 地方財政壓力加大

    土地出讓金仍然在地方財政收入中占據重要位置,2017年國有土地使用權出讓收入與地方本級財政收入的比例約為56.9%。在經營壓力提升的背景下,房企在土地端的投資力度或將冷卻,地方政府土地出讓金中短期或受影響,地方財政壓力預計將會提升。[ 詳細 ]

    痛點:推行現售的困難有哪些?
    房企資本金不足

    如果逐步提高預售條件,就需要解決房地產企業資本金的充足問題,就需要解決房地產企業資金從哪里來的問題。沒有了預售資金,房企將減少大約33%的資金來源。樓市也很可能減少33%的住房供應。如果,在本已供不應求大城市全面推廣現房銷售,顯然會加劇這些城市的供不應求。[ 詳細 ]
    需修法先行

    商品房預售制度已經實行了24年了,也許是需要修改一下了。但是行政部門統一共識本已不易,立法機構統一共識更是難上加難,如果先改法律、再全面推廣,現房銷售為時還早。[ 詳細 ]



    需要循序漸進

    政府不應對現有項目提高預售節點,實行"后發制人"、半渡擊之。這樣既容易打亂企業生產經營節奏和市場供應節拍,而且也不符合法律規定。[ 詳細 ]



    欄目介紹
    多地欲為樓市松綁

    地產能見度

    用簡潔明快、主題鮮明、圖文并茂的快專題形式,深入報道地產熱門事件,透過現象看本質,為大家還原事實真相,深挖事件內幕。

    視野:國外的預售制度

    >①美國:第三方保管房屋預售款

    美國房地產市場上大部分都是現房銷售,而帶有預售性質的房屋與我國預售體系的根本差別在于,美國開發商在交房之前無法從購房者那里拿到資金。

    購買預售房時,開發商先與顧客達成預定意向,通常要有一半以上的公寓被預定,開發商才能從銀行取得建筑貸款,正式開始建造。顧客在初期支付的訂金通常為數千至一萬美元,由第三方保管。


    >②巴西:制定指導價格規范預售房銷售

    巴西商品房銷售普遍采用預售房方式,但是由于政府和行業協會每年根據地產市場的變化情況制定指導價格,從而對地產商的預售房銷售起到了指導和規范作用。

    巴西政府和行業協會代表每年舉行會議,確定第二年城市中各區域房地產價格的變化幅度。對于政府來說,這是征收地產稅的依據;對于行業協會來說,則是地產商從政府手中拿地乃至制定銷售價格的根本。


    >③德國:訂立個性化購房合同分期支付房款

    德國長期以來普遍實行預售房制度,并通過訂立個性化的購房合同和按照工程進度分期支付房屋價款,大大化解了購房者和地產商之間的風險及糾紛。

    在德國,一般房地產商在項目獲批后即開始銷售房屋。但房主購買預售房并不是從銀行一次性貸款支付全部房價,而是按照工程進度在交房前分期支付。如果建設進度延時,購房者可以隨時談判推遲付款,并要求付款折扣等。


    >④法國:嚴格管理預售款

    根據法國法律規定,在購房合同簽署之前,開發商是不可以挪用、轉讓或扣押定金的。購買預售房是根據工程進度分期付款。

    在期房買賣合同里,必須寫明工程期限以及拖延交房的罰金。作為賣主,從房地產移交之日起一個月內,必須對售房后一切表面的瑕疵承擔責任。


    >⑤瑞典:通過專門機構管理商品房預售全程

    在瑞典,所有新舊住宅商品房的所有權和居住權都屬于住宅居住權協會,并由其統一管理和出售。房屋開發公司也只有在經過該協會高標準的審核后,才有資格建造新商品房項目,并在協會全權委托下開展商品房預售。


    >⑥日本:建立預售房市場風險分擔機制

    在買主和房地產商簽訂預售房的交易合同時,房地產商須向金融機構申請買主定金的擔保或保險,金融機構須將擔保或保險的保證書提交給買主。


    >⑦新加坡:購房者按施工進度分期支付房款

    新加坡的房屋預售制度是一種預定制度,對開發商和購房者的買賣行為都有要求,特別是對購買者按施工進度分期支付房款的比例作出了詳細規定。

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    探討:取消商品房預售制度時機到了嗎?

    中原地產首席分析師張大偉
    房價平穩期才可取消預售制度

    取消預售制度,會帶來供應量短期銳減的擔憂,不利于平穩市場。房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩周期內,而且房地產市場已基本進入存量環節時代和房企負債率降低的情況下。[詳細]

    取消預售制度是大勢所趨

    預售制是在住房供給不足的大環境之下,為增加住房供給而采取的規則。隨著我國住房供給的規模日益擴大,從中長期來看,從預售轉現房銷售是大勢所趨。[詳細]


    業內人士李金哲

    新城歐陽捷
    取消預售制度必會實行

    高比例預收款和按揭貸款制度,確實導致購房者承擔了較大的購房風險,適時推動現房銷售,有助于減少和消除一些市場亂象,也有利于房企降杠桿、防風險。[詳細]

    取消預售制度無異于癡人說夢

    土地財政是錢袋子。樓市作為中國的基本盤,一榮俱榮,一損俱損。如果打算取消這個政策,利益受損者非常明確,他們會盡一切辦法阻止政策的取消。[詳細]

    業內人士不二財叔

    易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進
    取消預售制度將給房地產行業帶來洗牌

    在預售制情況下,30層的房子,房企建到5層后,就可辦理預售證,房企可通過此類方式回籠資金和后續投資。但取消預售制后,中小房企的資金鏈問題會變得嚴峻,將給房地產行業帶來洗牌。[詳細]

    取消預售制度勢在必行

    我國對預售制度各地執行標準不一,加之標準彈性空間大和開發商預售收了房款,地方政府收了稅款,所以使得預售成為投機炒房和推高房價的不可爭辯的罪魁禍首。[詳細]

    業內人士英雄劍
    盤點:杭州共有26宗現房銷售地塊

    去年3月24日,杭州市國土資源局發布土地新政:當溢價率達到50%時地塊所建商品房屋須在取得不動產登記證后方可銷售。但是到去年7月,這一政策被取消。在這段時間內,杭州共出現26宗現房銷售地塊。

    杭州現房銷售地塊
    序號 出讓時間 地塊名稱 用地性質 容積率 成交價(萬元) 成交樓面價(元/平方) 競得房企 溢價率 備注
    1 2017/4/26 翠苑單元XH0910-B1/B2/S42-25地塊 其它 2.2001 19723 22502 中興 53.91% 現房銷售
    2 2017/4/26 三墩單元FG03-B1/B2-05地塊 商業 3.8 135983 7500 龍湖 50.00% 現房銷售
    3 2017/4/26 桃源單元R21-09地塊 住宅 2.8 95288 19137 聯發 70.00% 現房銷售,自持20%
    4 2017/4/26 翠苑商住地塊 商住 2.6124 205861 39571 中冶 70.00% 現房銷售,自持16%
    5 2017/5/27 蜀山單元F-01地塊 住宅 2.8 300437 20060 禹洲 70.00% 現房銷售,自持2%
    6 2017/5/27 蕭山區靖江街道花神廟地塊 商住 2 49521 5101 融信 70.00% 現房銷售,自持67%
    7 2017/5/24 上城區[復興單元SC0602-08地塊[大名空間旁] 商業 4.4 25617 17405 廣宇 70.00% 現房銷售,自持100%,配建養老500㎡
    8 2017/6/29 蜀山單元D-19-2地塊 商業 2 11496 6596 自然人 69.00% 現房銷售
    9 2017/6/29 益農鎮商業居住用地 商住 1.8 8235 2733 高運 52.00% 現房銷售
    10 2017/6/16 臨平新城西區塊L-41地塊[第二次] 住宅 1.5 168625.5 14700 中建 50.00% 現房銷售,自持5%
    11 2017/6/15 蔣村單元XH0607-04地塊 住宅 2.4 431767 31698 葛洲壩 70.00% 現房銷售,自持44%
    12 2017/6/15 丁橋單元R21-05地塊 住宅 2.4 97940 17166 天陽 70.00% 現房銷售,自持34%
    13 2017/6/15 翠苑單元XH0905-14地塊 商業 4.8 50568 12740 浙江匯高置地 61.23% 現房銷售
    14 2017/6/9 前進片區綜合體Ⅰ地塊 住宅 2.3 100779 5161 杭房 70.00% 現房銷售,自持27%
    15 2017/6/9 新灣街道商住地塊2 商住 1.2 4800 4765 杭州宏立 69.97% 現房銷售,自持100%,配建養老200㎡
    16 2017/6/5 大學城北JS0603-12、16地塊 商住 2.5-3 123391 8439 金地 70.00% 現房銷售,自持41%
    17 2017/6/5 三塘單元XC0501-B1/B2-03地塊 商住 2.9999 343321 29809 中冶 70.00% 現房銷售,自持比例36%
    18 2017/6/5 襄七房單元FG05-B1/B2-B14地塊 商住 3.5 574635 28309 保利 70.00% 現房銷售,住宅自持36%,商業自持2.5萬方
    19 2017/7/21 牛田單元R21-05地塊 住宅 2.3 272761 30841 越秀 70.00% 競配自持:現房
    20 2017/7/21 文暉單元J-C2-02[02B]地塊 商業 3 22419 14391 下城城投 70.00% 現房銷售,自持40%
    21 2017/7/21 丁橋單元R21-04地塊 住宅 2.4 123302 17383 電建 70.00% 現房銷售,自持21%
    22 2017/7/3 慶隆單元GS04-01-R21-09地塊 住宅 2.2 125100 37509 杭房 57.71% 現房銷售
    23 2017/7/3 長睦單元R21-12B地塊 住宅 2.13 177117 14096 卓越 70.00% 現房銷售,自持14%
    24 2017/8/11 臨平新城核心區B-5-03地塊 商業 2.6 15000 4680 中順 55.73% 現房銷售
    25 2017/8/10 崇賢新城向陽B-2地塊 商住 2.2 187267.5 12999 鄭州綠都 50.00% 現房銷售+自持2%
    26 2017/8/10 崇賢新城C-7地塊 商住 2 96588 12999 路勁 50.00% 現房銷售
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    制作:倪吉利 設計:楊曉宇
    統籌:步珊珊 監制:步珊珊
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