• 浙江房地產20年發展報告之六:城市換了人間

    2018年08月08日 10:29
    來源:自媒體 作者:浙江大學房地產研究中心 賈生華

    本文作者系浙江大學房地產研究中心賈生華,鳳凰網房產已獲授權

    前 言

    伴隨著改革開放的歷史大潮,我國住房制度改革也走過了近40年的歷程。作為中國改革開放的重要組成部分,住房制度改革深刻影響了當代中國社會經濟的發展軌跡,決定了許多城市、企業、機構、家庭、個人的命運。在紀念中國改革開放40年之際,作為中國住房制度改革的參與者,我們由衷地向這場偉大的改革致敬,相信它將載入中華民族偉大復興的歷史畫卷。

    為了回顧和總結房地產發展經驗,引領新時代浙江房地產行業健康發展,浙江日報社主辦,聯合浙江房地產業協會、浙江大學房地產研究中心等單位,開展了“致敬住房制度改革二十周年系列活動”。本報告作為本次活動的一個內容,由浙江日報新聞發展有限公司委托浙江大學房地產研究中心完成。

    總結歷史經驗教訓,探求未來發展方略,是對住房制度改革最好的紀念。本報告在浙江大學房地產研究中心以往研究和積累基礎上,對1998年以來浙江住房制度改革、城市化進程、房地產市場發育、城鎮住房保障等方面進行了梳理,謹此獻給住房制度改革的所有參與者。一孔之見,掛一漏萬,敬請諒解,歡迎批評指正。


    浙江房地產20年發展報告之一:改革走在前列

    浙江房地產20年發展報告之二:市場勇立潮頭

    浙江房地產20年發展報告之三:保障多房并舉

    浙江房地產20年發展報告之四:企業生生不息

    浙江房地產20年發展報告之五:家庭買不買房

    第六部分:城市換了人間

    城市是人類社會進步的重要載體,城市化水平和城市生活品質與經濟發展階段密切相關。1990年代開始,隨著中國社會從溫飽階段進入小康階段,啟動房地產市場成為推進中國特色的“政府主導、大規模、快速城市化模式”的現實選擇。20年來,隨著住房制度改革和房地產市場發展,房地產不負眾望,對城市化進程發揮了巨大的、不可替代的推動作用。

    1990年代開始,隨著住房制度改革和房地產市場持續繁榮,浙江省城市化水平快速提升,在全國各省區處于領跑地位,2017年達到68%,已經進入城市化后期。

    在城市化水平大幅提升的數字背后,老百姓感受更直接的是城市功能逐步改善,基礎設施和公共服務水平不斷提高,城市品質越來越好,的確能夠“讓生活更美好”。

    在商品房大規模開發建設啟動以前,浙江省城市基礎設施十分落后。正是房地產市場啟動,才使得大規模城市建設得以實施。例如,中房集團湖州公司堅持“優質、高效”的開發宗旨,1996年開發完成當時湖州市最大的舊城改造項目——馬軍巷小區。由于其注重項目品質和改善城市功能,先后榮獲建設部綜合金獎、工程質量金獎和中國建設工程魯班獎,成為當時浙江省、乃至全國房地產開發與城市建設的標桿。又如,綠城集團投資建設學校、醫院,金城集團投資建設青少年活動中心等。正是浙江省房地產企業的不斷努力,使得城市基礎設施和公共服務設施得到了不斷改善和提升。

    1998年,杭州市政府明確提出了“住在杭州、游在杭州、學在杭州、創業在杭州”的發展戰略,政府引導,市場驅動,大規模投資住房建設,實施安居工程,完善住宅物業管理,增加園林綠化建設,在水、大氣、噪聲污染控制和拆除違法建筑等方面也成效顯著,使城市居住環境得到了改善。據此,杭州市政府獲得了2001年世界人居環境改善方面的最高獎項——“聯合國人居獎”,旨在“表彰其通過大規模的住房及基礎設施投資,使城市環境得到了根本改善”。

    2001年,錢江新城的建設拉開了杭州城市“沿江開發、跨江發展”的序幕。作為杭州構筑國際大都市領頭雁工程的錢江新城,其開發建設的成功與否,將直接關系到杭州“構筑大都市,建設新天堂”的戰略目標能否順利實施。對于這樣一項規模宏大、影響深遠的戰略性城市開發工程,其涉及的土地面積、投資金額、時間跨度、項目管理、利益協調等方面的復雜性都是前所未有的。為了深入研究國內外CBD發展的規律,借鑒國內外經驗教訓,錢江新城管委會牽頭,委托浙江大學房地產研究中心組織各方面專家,合作開展了“錢江新城開發建設整體方案與投資戰略研究”。課題組運用城市規劃、城市經濟學、土地經濟學、大型項目管理、社會經濟預測等科學原理和方法,借鑒國內外城市CBD發展的經驗教訓,提出了錢江新城分階段發展戰略規劃,并重點對錢江新城形成期的城市功能發育、土地增值分析、資金平衡分析等進行了定量分析,為錢江新城開發建設發揮了戰略性決策支持作用。

    得益于房地產市場的持續繁榮,杭州市政府“經營城市”的理念取得巨大成功,成為中國典范。2009年,王國平的《城市論》(1-3卷)由人民出版社出版發行。王國平寫到:回杭州擔任市委書記,已經十個年頭了。作為特大型城市的管理者,天天都在品嘗酸甜苦辣,體驗喜怒哀樂。每當夜深人靜的時候,毛澤東主席于1949年3月5日,在河北平山的一個小山村——西柏坡的一段講話,就會在耳邊響起:“必須用極大的努力去學會管理城市和建設城市。”我,一名后來的共產黨人,能夠用自己的辛苦和智慧,回答好這一歷史性的重大課題嗎?“城市論”就是我的一份極不成熟的答卷,并想以此來紀念60年前那篇著名的講話。

    整個2000年代,城市化大潮席卷浙江大地,房地產開發和城市建設如火如荼,每個城市都發揮優勢,突出特色,實現了“舊貌換新顏”。

    在海島城市舟山,土地資源是制約城市發展的主要瓶頸。1991年8月,浙江省國信企業(集團)公司、浙江省水利廳、普陀區國有資產投資經營有限公司共同投資組建了東港開發公司,負責實施省內唯一不占用耕地的省級經濟開發區——普陀東港經濟開發區的海涂圍墾和城市開發建設,把普陀區城區面積拓展了12平方公里。2006年,普陀區委托浙江大學房地產研究中心開展“浙江省舟山東港開發有限公司戰略規劃研究”,提出東港公司以 “滄海變桑塔,東港建新城” 作為使命愿景,戰略定位為“東港新城的發展運營商”。課題成果認為,東港新城地處普陀旅游金三角的中心,又即將成為普陀區新的行政中心,結合東港、普陀、臨城、定海等區域特點和互動關系分析,東港新城應該打造成為“舟山旅游集散地,普陀佛國新地標”。經過十多年的開發建設,目前東港新城已經成為普陀現代化新城區,與沈家門漁港交相輝映,翻開了普陀城市發展新篇章。

    上有天堂,下有蘇杭,錢塘自古繁華。隨著房地產市場發展,杭州城市建設和管理日新月異,杭州城市知名度、幸福感在國內領先。2009年,時任杭州市長蔡奇主持了一項“市長課題”,組織浙江大學、經濟學人智庫、杭州市建委等單位合作,研究如何進一步建設“與世界名城相媲美的生活品質之城”。課題研究通過對在杭州生活的本地市民、外省人士、海歸人士、外籍人士、留學生等各類人群的4000多分調查問卷,比照溫哥華、維也納、大連、蘇州等國內外宜居城市經驗,提出宜居城市的評價要素包括自然環境與地理區位、人文環境與城市文明、安全健康與生活便利、經濟發展與開放程度、社會和諧與可持續性等五大方面,認為宜居城市的評價要從“宜居性”和“宜居度”兩個角度出發,全面評價宜居城市建設的客觀表現和居民的主觀滿意度。通過評價和比較杭州城市宜居性和宜居度指標,建議杭州從綜合治理交通問題、大力整治生態環境、著力提升國際化水平、加大教育資源投入和加強城市文明建設等方面入手,建設國際宜居城市,打造一個與國際名城相媲美的生活品質之城。

    杭州對宜居城市的研究和探索,明確了什么是宜居城市、如何評價宜居城市、怎么建設宜居城市等三個核心問題,十年來深刻影響了杭州城市發展戰略和策略,其成效在2016年G20峰會期間得到廣泛稱贊。

    面向未來,浙江省進入了后工業化和現代化發展階段,新型城鎮化戰略和鄉村振興戰略將引領城鄉協調發展。在新的起點上,房地產業的基礎地位不會變化,但作用方式將會調整和升級。住房制度改革進一步深化,房地產市場“長效機制”建設加快,我們期待更加美好的明天。

    在城市競爭過程中,城市政府經營城市的任務艱巨。過去30年,房地產成為經營城市的主戰場。未來30年,房地產依然是經營城市的重要內容。不同的是,要更多從城市資源、人口、環境、人文、產業、交通、管理等多方面綜合平衡,把城市看作一個多元復合的、高集聚度的、大型復雜生態系統,努力提高城市綜合品質,實現可持續發展。

    作者簡介:

    浙江大學房地產研究中心 賈生華

    浙江大學管理學院教授、博士生導師,企業投資研究所所長,浙江大學房地產研究中心主任。主要研究房地產市場、房地產政策和房地產投資等領域。1999年-2009年兼任浙江大學管理學院副院長、浙江大學MBA中心主任等職務。曾任浙江大學社會科學學部黨工委書記、副主任。

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