• 120萬入駐奧體神盤!先簽線下 要1年半后再網簽?

    2018年10月24日 08:28
    來源:自媒體 作者:江公子/麥格

    原標題:120萬入駐奧體,先簽線下,要1年半后再網簽!梁靜茹給你的勇氣嗎?

    (作者:江公子/麥格,文轉載自微信公眾號“層樓”:ultraplus_cross,鳳凰網房產已獲授權)

    PART 1

    對于買房的選擇,我一向抱著寬容的態度。

    畢竟,只有“賣不出去的價格,沒有賣不出去的房子”,蘿卜青菜,各有所愛。哪怕缺點再多的房子,價格合適,也有人接手。

    但有一些情況,我只能盡量地拉住你了,因為腳下的坑看得見。

    “奧體神盤,3條地鐵交匯,30-40㎡精裝小戶型,戶戶帶陽臺,總價120萬……”

    比如最近,這個名叫“奧體××村”的樓盤,被多家中介瘋狂推銷。據說,三天時間,客戶認籌量已突破700組。

    樓市熱度漸消,如此火爆場面,不禁讓人好奇,它怎么這么有魅力?

    昨天一早,我特地去了趟現場。奧體××村的售樓處,位于鴻寧路與盈豐路交叉口,望京北面,英冠水天城西側。

    奧體××村售樓處門口停著的車輛

    但這并非樓盤實地,項目位于民和路與利豐路交叉口,往南一路之隔是濱江·金色江南。距地鐵2號線飛虹路站和奧體博覽城,直線約500米和1500米。

    從地段看,的確屬于奧體范圍,但也算不上非常核心。

    半個月前,售樓處才對外亮相。聞風而來的購房者,還真的是不少。

    昨天早上10點,售樓處門口二三十個位置的小型停車場,早已停滿。就連門口的非機動車道,也停滿了一排車。我毛估估了下,長度大概有100多米。

    售樓處里面,更熱鬧得像菜市場。上下兩層樓,一樓是接待區跟洽談區,擺放著一個大型沙盤跟資料展板;二樓是樣板間,全都擠滿了人。

    不過,置業顧問和中介也不少,大概有30來個。

    奧體××村一共3幢房子,戶型從28-40㎡不等,4.2米層高,有LOFT跟雙鑰匙兩種戶型。

    目前報價是精裝均價3萬8。算下來,一套房子總價低的,120萬左右就能拿下,貴一點的也只要150多萬。在酒店式公寓市場,這樣的總價,確實不算高。

    售樓處共做了3套樣板間,32㎡的雙鑰匙,跟32㎡、39㎡的常規LOFT。

    “預計月底或下月初首開,3幢樓全開。”置業顧問表示,意向客戶可先參加認籌1萬的活動,到開盤當天,每天再優惠888元。

    現場碰到一個客戶,原本考慮濱江區的LOFT。但看到奧體××村后,立馬改變了想法。“濱江買一套的錢,這里可以買2套,還是奧體雙鑰匙,投資回報肯定更劃算。”

    PART 2

    但它真的有看上去那么美好嗎?

    首先是4.2米的層高,這也算LOFT的一個流派吧,比4.75米的肯定是有一點壓抑,但只要單價相應折讓,算是愿打愿挨。

    當然,它每一戶都有陽臺,這是多數LOFT沒有的優勢。

    雖然總價確實低,3萬8的單價結合層高因素,也沒有特別便宜。

    濱江區前一陣熱賣的時代之心,4.75米層高、雙鑰匙、地鐵零距離,低區也就賣3萬8。還有奧體神盤創世紀,最后一批精裝大戶型住宅,均價也才3萬8。

    這其實都沒什么,租售比會如何,每個人都有筆賬,我也不想指手劃腳。

    真正讓我不能忍的是,購買奧體××村只能先簽線下合同。按置業顧問說法,項目2021年6月交付,2020年結頂的時候,才能辦理網簽。

    由于不能網簽,購房者也不能辦理按揭,具體怎么個付款法(首付50%),到現在也沒個確切說法。

    奧體××村項目現場

    原來,奧體××村的土地性質是留用地,跟傳統招拍掛出讓的商地不一樣。按規定,必須等房子結頂,才能對外銷售。并只能對外銷售49%的房源。

     “我們現在是提前銷售,跟客戶先簽協議,后續等項目結頂了再辦理網簽。”置業顧問說。

    也就是說,購房者先要等上一年半,才能簽訂正式合同。而能否網簽,也要看項目工程進度是否順利,不確定性還是挺大的。

    然而,從現場人氣看,不少人沖著低總價,還是準備搏一把。

    浙江六和律師事務所的胡增冬律師告訴我:建設部有規定,未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售。沒有預售證,也就不能進行網簽和備案等操作。

    一旦發生問題,比如開發商一房兩賣,或者破產,購房者權益沒法得到有效保障。

    PART 3

    為進一步驗證,我們還趕到了奧體××村的項目實地。

    車子還沒停下,就有一群小蜜蜂圍了上來,全是推銷這個項目的。從現場來看,項目還只處于地下室工程狀態,離結頂還有很長一段時間。

    更讓人意外的是,從現場公示牌可以看到,奧體××村有三家建設單位。

    而且,它的真實案名,應該是××廣場。A、B、C三幢樓,則分別由杭州××置業有限公司、杭州××置業有限公司跟杭州××置業有限公司負責建設。

    一般來說,一個項目為了方便統一管理,建設方只有一家。這么小的項目卻多達三家,不免讓人感到背后的復雜。

    其實,類似奧體××村“提前賣房”(或出讓使用權)的現象,并非個例。

    前不久,名為“××別院”的武林某大廈,就在賣永久使用權公寓。28-44㎡的戶型,總價80萬左右。

    地段很好,挨著武林路,國大城市廣場西側。但所謂的××別院,其實是某集團拍賣拿到的房子,永久使用權也并非產權,只是長租模式。

    但在價格的誘惑下,開盤當天,40多套房子一會就被搶光了。哪怕房子沒有窗戶,對著垃圾中轉站,7天內付清房款,還是擋不住有人要買。

    更早的例子,還有去年在賣的××客,離蔣村、西溪濕地都很近。

    開發商通過司法拍賣竟得該地塊,但按規定,該項目要等竣工驗收備案完成后,辦出不動產登記證了,才能以二手房形式銷售,最快也得2020年。

    但去年,該樓盤已悄悄賣了一大半。有購房者明知會有風險,還是決定要買。

    PART 4

    為什么明知有風險,還有這么多人貼上去?

    簡單地說,許多人都有“貪便宜”的心態,并抱有僥幸心理,認為自己絕不會如此倒霉。

    但事實上,奧體××村北側300米左右,就有一個血淋淋的教訓,擺在面前。

    “看到那個裸露著紅色磚頭的房子了吧,它叫萬禹國際,開發商跑路了,房子一直爛尾到了現在,好多年了。”昨天在項目現場,中介小哥告訴我。

    萬禹國際是錢江世紀城知名爛尾盤,早在2013年時,開發商用“以租代售”方式,向購房者出售1-3層商鋪。10-20㎡的小商鋪,均價1萬3。購房者需一次性支付全款,每年獲得返租收益。

    年回報9-11%不等,5年后可轉讓,按原投資額的120%退回。

    由于允諾的回報誘人,當時萬禹國際,甚至引起了購房者搶購。比如,有位沈小姐一次性購買了5套小面積商鋪。

    誰知過不了多久,不僅本該到賬的收益沒有按約定打進,甚至還出現一鋪兩賣的情況。

    更慘的是,萬禹國際董事長許××一直處于失聯狀態。于是,2015年項目停工后,至今未能復工。而廣大投資者,只能接受血本無歸的結局。

    最近鬧得沸沸揚揚的濱江尚街(垃圾街二期),情況也很類似。

    看到了吧,這種提前銷售,或者出售使用權的項目風險,全系在開發商身上。

    自住也好,投資也好,選對開發商很重要。但話又說回來,一個正規開發商,怎么會違規銷售。既然開發商敢這么做,作為購房者,一定也要提高警惕。

    就像一位代理業的資深人士所說:開發商不是資金緊張,為什么要違規提前一年半收錢?

    尤其在市場微妙的當下,面對未知風險,安全才是第一位。資產無法增長不可怕,可怕的是僅有的資產也守護不住。

    不過,需要說明的是,并不是所有留用地項目,都存在這樣的風險。

    正常招拍掛出讓的留用地,跟普通商業用地一樣,工程結頂或拿到竣工驗收備案表后,領出預售證就能銷售。

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