原標題：120萬入駐奧體，先簽線下，要1年半后再網簽！梁靜茹給你的勇氣嗎？

（作者：江公子/麥格，文轉載自微信公眾號“層樓”：ultraplus_cross，鳳凰網房產已獲授權）

PART 1

對于買房的選擇，我一向抱著寬容的態度。

畢竟，只有“賣不出去的價格，沒有賣不出去的房子”，蘿卜青菜，各有所愛。哪怕缺點再多的房子，價格合適，也有人接手。

但有一些情況，我只能盡量地拉住你了，因為腳下的坑看得見。

“奧體神盤，3條地鐵交匯，30-40㎡精裝小戶型，戶戶帶陽臺，總價120萬……”

比如最近，這個名叫“奧體××村”的樓盤，被多家中介瘋狂推銷。據說，三天時間，客戶認籌量已突破700組。

樓市熱度漸消，如此火爆場面，不禁讓人好奇，它怎么這么有魅力？

昨天一早，我特地去了趟現場。奧體××村的售樓處，位于鴻寧路與盈豐路交叉口，望京北面，英冠水天城西側。

奧體××村售樓處門口停著的車輛

但這并非樓盤實地，項目位于民和路與利豐路交叉口，往南一路之隔是濱江·金色江南。距地鐵2號線飛虹路站和奧體博覽城，直線約500米和1500米。

從地段看，的確屬于奧體范圍，但也算不上非常核心。

半個月前，售樓處才對外亮相。聞風而來的購房者，還真的是不少。

昨天早上10點，售樓處門口二三十個位置的小型停車場，早已停滿。就連門口的非機動車道，也停滿了一排車。我毛估估了下，長度大概有100多米。

售樓處里面，更熱鬧得像菜市場。上下兩層樓，一樓是接待區跟洽談區，擺放著一個大型沙盤跟資料展板；二樓是樣板間，全都擠滿了人。

不過，置業顧問和中介也不少，大概有30來個。

奧體××村一共3幢房子，戶型從28-40㎡不等，4.2米層高，有LOFT跟雙鑰匙兩種戶型。

目前報價是精裝均價3萬8。算下來，一套房子總價低的，120萬左右就能拿下，貴一點的也只要150多萬。在酒店式公寓市場，這樣的總價，確實不算高。

售樓處共做了3套樣板間，32㎡的雙鑰匙，跟32㎡、39㎡的常規LOFT。

“預計月底或下月初首開，3幢樓全開。”置業顧問表示，意向客戶可先參加認籌1萬的活動，到開盤當天，每天再優惠888元。

現場碰到一個客戶，原本考慮濱江區的LOFT。但看到奧體××村后，立馬改變了想法。“濱江買一套的錢，這里可以買2套，還是奧體雙鑰匙，投資回報肯定更劃算。”

PART 2

但它真的有看上去那么美好嗎？

首先是4.2米的層高，這也算LOFT的一個流派吧，比4.75米的肯定是有一點壓抑，但只要單價相應折讓，算是愿打愿挨。

當然，它每一戶都有陽臺，這是多數LOFT沒有的優勢。

雖然總價確實低，3萬8的單價結合層高因素，也沒有特別便宜。

濱江區前一陣熱賣的時代之心，4.75米層高、雙鑰匙、地鐵零距離，低區也就賣3萬8。還有奧體神盤創世紀，最后一批精裝大戶型住宅，均價也才3萬8。

這其實都沒什么，租售比會如何，每個人都有筆賬，我也不想指手劃腳。

真正讓我不能忍的是，購買奧體××村只能先簽線下合同。按置業顧問說法，項目2021年6月交付，2020年結頂的時候，才能辦理網簽。

由于不能網簽，購房者也不能辦理按揭，具體怎么個付款法（首付50%），到現在也沒個確切說法。

奧體××村項目現場

原來，奧體××村的土地性質是留用地，跟傳統招拍掛出讓的商地不一樣。按規定，必須等房子結頂，才能對外銷售。并只能對外銷售49%的房源。

 “我們現在是提前銷售，跟客戶先簽協議，后續等項目結頂了再辦理網簽。”置業顧問說。

也就是說，購房者先要等上一年半，才能簽訂正式合同。而能否網簽，也要看項目工程進度是否順利，不確定性還是挺大的。

然而，從現場人氣看，不少人沖著低總價，還是準備搏一把。

浙江六和律師事務所的胡增冬律師告訴我：建設部有規定，未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。沒有預售證，也就不能進行網簽和備案等操作。

一旦發生問題，比如開發商一房兩賣，或者破產，購房者權益沒法得到有效保障。

PART 3

為進一步驗證，我們還趕到了奧體××村的項目實地。

車子還沒停下，就有一群小蜜蜂圍了上來，全是推銷這個項目的。從現場來看，項目還只處于地下室工程狀態，離結頂還有很長一段時間。

更讓人意外的是，從現場公示牌可以看到，奧體××村有三家建設單位。

而且，它的真實案名，應該是××廣場。A、B、C三幢樓，則分別由杭州××置業有限公司、杭州××置業有限公司跟杭州××置業有限公司負責建設。

一般來說，一個項目為了方便統一管理，建設方只有一家。這么小的項目卻多達三家，不免讓人感到背后的復雜。

其實，類似奧體××村“提前賣房”（或出讓使用權）的現象，并非個例。

前不久，名為“××別院”的武林某大廈，就在賣永久使用權公寓。28-44㎡的戶型，總價80萬左右。

地段很好，挨著武林路，國大城市廣場西側。但所謂的××別院，其實是某集團拍賣拿到的房子，永久使用權也并非產權，只是長租模式。

但在價格的誘惑下，開盤當天，40多套房子一會就被搶光了。哪怕房子沒有窗戶，對著垃圾中轉站，7天內付清房款，還是擋不住有人要買。

更早的例子，還有去年在賣的××客，離蔣村、西溪濕地都很近。

開發商通過司法拍賣竟得該地塊，但按規定，該項目要等竣工驗收備案完成后，辦出不動產登記證了，才能以二手房形式銷售，最快也得2020年。

但去年，該樓盤已悄悄賣了一大半。有購房者明知會有風險，還是決定要買。

PART 4

為什么明知有風險，還有這么多人貼上去？

簡單地說，許多人都有“貪便宜”的心態，并抱有僥幸心理，認為自己絕不會如此倒霉。

但事實上，奧體××村北側300米左右，就有一個血淋淋的教訓，擺在面前。

“看到那個裸露著紅色磚頭的房子了吧，它叫萬禹國際，開發商跑路了，房子一直爛尾到了現在，好多年了。”昨天在項目現場，中介小哥告訴我。

萬禹國際是錢江世紀城知名爛尾盤，早在2013年時，開發商用“以租代售”方式，向購房者出售1-3層商鋪。10-20㎡的小商鋪，均價1萬3。購房者需一次性支付全款，每年獲得返租收益。

年回報9-11%不等，5年后可轉讓，按原投資額的120%退回。

由于允諾的回報誘人，當時萬禹國際，甚至引起了購房者搶購。比如，有位沈小姐一次性購買了5套小面積商鋪。

誰知過不了多久，不僅本該到賬的收益沒有按約定打進，甚至還出現一鋪兩賣的情況。

更慘的是，萬禹國際董事長許××一直處于失聯狀態。于是，2015年項目停工后，至今未能復工。而廣大投資者，只能接受血本無歸的結局。

最近鬧得沸沸揚揚的濱江尚街（垃圾街二期），情況也很類似。

看到了吧，這種提前銷售，或者出售使用權的項目風險，全系在開發商身上。

自住也好，投資也好，選對開發商很重要。但話又說回來，一個正規開發商，怎么會違規銷售。既然開發商敢這么做，作為購房者，一定也要提高警惕。

就像一位代理業的資深人士所說：開發商不是資金緊張，為什么要違規提前一年半收錢？

尤其在市場微妙的當下，面對未知風險，安全才是第一位。資產無法增長不可怕，可怕的是僅有的資產也守護不住。

不過，需要說明的是，并不是所有留用地項目，都存在這樣的風險。

正常招拍掛出讓的留用地，跟普通商業用地一樣，工程結頂或拿到竣工驗收備案表后，領出預售證就能銷售。