• 杭州樓市風向標觸頂?11年房價上漲6倍的申花也撐不住了?

    2018年10月19日 09:17
    來源:鳳凰網房產杭州站 作者:陳憶蓮

    10月19日鳳凰網房產杭州訊 不知從何時起,申花板塊已經成為杭州樓市中的主角之一,甚至被稱為“杭州樓市風向標”。

    在杭州出讓的7宗4萬+地塊中,有3宗屬于申花。從2007-2018年,這11年間,申花的新房價格也從7000元/㎡漲到了49000元/㎡,整整漲了6倍。

    但隨著此次綠城建發沁園領出預售證,高層價格止步49500元/㎡,有人猜測,在限價條件下,申花新房價格已經觸頂。

    地王虧成定局?

    申花高層均價在4.7-5萬元/㎡

    對于申花來說,作為板塊地王的綠城建發沁園是一個標桿性的存在,當時樓面價高達40766元/㎡。對于開發商來說,以49500元/㎡的價格入市,“虧”似乎已成定局。

    10月16日,綠城建發沁園的首個搖號登記日,售樓處門口停滿了車輛。有很多客戶圍在沙盤前咨詢,一個置業顧問需要同時接待好幾個客戶。“周六周日差不多每天有500組客戶,這兩天人算少了。”置業顧問告訴鳳凰網房產。

    綠城建發沁園售樓處(鳳凰網房產攝于2018年10月16日)

    除了純新盤綠城建發沁園之外,申花板塊在售項目還有首開杭州金茂府融信公館ARC融創宜和園等。

    其中,首開杭州金茂府科技疊墅已于10月4日-10月8日進行意向登記,均價為68350元/㎡,裝修標準6000元/㎡,共87套房源,83組客戶報名,無需搖號。

    首開杭州金茂府(鳳凰網房產攝于2018年10月15日)

    此前,首開杭州金茂府高層曾在9月開盤,共179套房源,戶型為143㎡、125㎡,均價47046元/㎡,中簽率為30.7%。

    據售樓處消息,項目即將加推5幢、16幢、20幢、21幢、22幢,戶型為145㎡、168㎡,預計月底開盤。

    融信公館ARC融創宜和園的高層基本售罄。

    8月,融創宜和園領出最后一批高層預售證,均價47800元/㎡,其中含裝修標準6000元/㎡,搖號中簽率為86.29%。

    融創宜和園售樓處(鳳凰網房產攝于2018年10月15日)

    目前,項目即將出售合院,對外稱預計價格為150000元/㎡,不過具體開盤時間和價格均待定。

    融信公館ARC則還有部分洋房,為限制房源。“我們還有135㎡、167㎡、200㎡以上的洋房戶型,如果你確定需要的話,我可以去申請。”置業顧問熱情地介紹。

    融信公館ARC(鳳凰網房產攝于2018年10月15日)

    據了解,融信公館ARC均價為58696元/㎡,高層均價約48000元/㎡,裝修標準均為6000元/㎡。

    可以發現,申花板塊高層均價大多在47000 -50000元/㎡之間,精裝標準大多為6000元/㎡。而洋房、別墅、院子則相對能達到較高價格。

    申花價格體系基本固定?

    待入市項目體量達42萬方左右

    現在來看,在限價條件下,申花板塊內價格體系基本固定,高層并不能突破50000元/㎡大關。地王項目綠城建發沁園以49500元/㎡的價格入市,也被很多人認為“申花的價格天花板到了”。

    而這樣的價格,也在一定程度上沖擊了尚未入市的那些項目。

    ▲截止2018年10月16日(鳳凰網房產/制)

    申花目前還有5個項目等待入市,總建筑面積達42萬方左右。這些地塊樓面價都比較高,4萬+地塊也有兩宗。

    融信萬科古翠隱秀項目地塊、九龍倉慶隆單元FG01-R21-07地塊樓面價均破40000元/㎡,還有3%和6%的不同比例自持。

    其中,九龍倉可以說是深耕申花的一個房企,在待入市項目中,擁有3個項目。最近一宗慶隆單元FG01-R21-06地塊也被九龍倉競得,成交樓面價27923元/㎡。

    申花的蛻變之路!

    11年間新房價格上漲近6倍

    申花,也被稱為杭州的“徐家匯”。

    早年間,申花只是一片田野和農舍的郊區,根本沒有“申花”的概念。直到2007年,這種情況出現轉變。

    據相關媒體報道,2007-2009年,申花新房價格在7000 -18000元/㎡之間。其中,2007年,濱江萬家花城首開,還引發了上千人徹夜排隊。當時,申花還是剛需的天下。

    2010-2014年,隨著欣盛東方福邸、保利香檳國際等樓盤入市,新房價格已達23000 -25000元/㎡,申花也從“剛需首選”向“高端改善”轉型。

    ▲申花板塊(鳳凰網房產攝于2018年10月15日)

    但在2013年和2015年之間,隨著大量地塊的出讓,招商、融信、金茂、九龍倉、碧桂園、天陽等大鱷房企入駐,板塊供應量達到高峰,新盤競爭異常激烈,價格難以上升。

    在2015年6月,招商雍景灣(即招商九龍倉學院北麓)甚至開出精裝新房16900元/㎡起的口號,和周邊新房打起價格戰。

    不過,隨著G20舉辦,申花土地價格直線上升,新房價格也一路攀升。最直觀的數據是,2016年1月6日出讓的土地樓面價僅19695元/㎡,同年6月3日,同板塊內的地塊樓面價直接上升到31404元/㎡。到了2017年1月,綠城建發沁園樓面價則達到40766元/㎡。

    房價方面,2016年的下半年,融信學院府濱江錦繡之城天陽武林邸都達到了40000元/㎡以上的價格。到2017年之后,申花新房價格維持在47000元/㎡以上,剛需戶型基本消失匿跡。

    ▲學校建設(鳳凰網房產攝于2018年10月15日)

    11年間,申花新房漲6倍。在限價之下,未來的申花又會有怎么的發展呢?

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