• 杭州又一波高價地入市!它們的黃金時代一去不回 那房值得淘嗎?

    2018年10月24日 08:08
    來源:鳳凰網房產杭州站 作者:陳憶蓮

    10月23日鳳凰網房產杭州訊 10月,隨著綠城建發沁園金隅中鐵諾德都會森林等樓盤陸續入市,杭州高價地純新盤再次進入大眾視野。

    杭州的高價地,是在2016年開始集中出現的,短短兩年時間,目前杭州范圍內,已成交地塊中,有35宗涉宅地樓面價超過3萬元/㎡。其中,4萬+地塊也有7宗。

    應該說,杭州的高價地,生不逢時,大樓市的黃金時代基本沒趕上,極少部分樓盤趕上了2016年G20帶來的最后的黃金時代入市,再往后,限價來了,開不開盤都很尷尬。

    而今限價還沒過去,樓市卻涼了下來,在這個時間節點入市的高價地,多少有幾分無奈,也讓長期觀察樓市的小鳳凰有點心疼。瞬間進入青銅時代的感覺,不知道開發商是虧呢?還是虧呢?還是虧呢?

    黃金時代:有肉吃有湯喝

    在2016年,杭州出讓了8宗30000元/㎡以上地塊。其中,信達濱江壹品綠城鳳起潮鳴融信公館ARC首開杭州金茂府融創宜和園均在2017年下半年入市;濱江保利翡翠海岸在2018年1月首開。

    ▲上下滑動查看(數據截止2018年10月23日)

    最早突破30000元/㎡的地塊是位于錢江新城信達濱江壹品地塊。可以說,杭州的高價地是從市中心一點點開始向外擴散,然后是申花等傳統豪宅板塊,再到普遍板塊出現高價地。

    彼時,雖然信達濱江壹品地塊樓面價高達36679元/㎡,但由于項目位于錢江新城,板塊內新房本身就可以申請出較高的價格,在限價下,項目盈利仍然可觀。

    位于申花的融信公館ARC首開杭州金茂府融創宜和園,當時拿地價分別為31404元/㎡、33106元/㎡、34028元/㎡,也都沒有超過35000元/㎡的樓面價。同時,該板塊高層普遍能申領出47000-49000元/㎡的新房價格,因此這些項目也仍有盈利的空間。

    再者,從2016年底開始,杭州新房價格一路攀升,樓市陷入賣方市場。全款優先買房、捆綁車位、炒高車位、開發商惜售成為常事。

    據相關媒體報道,在2017年,余杭中泰鄉的中港羅蘭小鎮一個車位賣60萬,且與89方戶型配套;蕭山的陽光城麗茲公館89方房源總價130萬,車位在26-30萬,工作人員明確表示,不買車位想直接選房的可能性不大。當時,還有媒體整理了一份買房難度系數表。  

    ▲資料來源于網絡

    在杭州樓市大行情上行的情況下,這些高價地項目賣得好也是必然的。

    白銀時代:喝湯也是一種補法

    近期,綠城建發沁園金隅中鐵諾德都會森林兩大4萬+樓盤入市。

    其中,綠城建發沁園地塊于2017年1月出讓,樓面價為40766元/㎡,項目高層開盤均價僅為49500元/㎡,含裝標6000元/㎡,被大家猜測虧本入市。此次綠城建發沁園搖號中簽率為38.9%。

    金隅中鐵諾德都會森林地塊為2016年底成交,樓面價為43930元/㎡,自持16%,項目開盤均價也僅58865元/㎡。

    金隅中鐵諾德都會森林效果圖

    2016年30000元/㎡以上的地塊中,惟一沒有入市的世茂錢塘天譽,拿地價為36461元/㎡,位于城東新城,早早已經達到領預售證的條件,但并沒有入市。根據最近鳳凰網房產最近打探來的消息,項目預計會在下個月開盤,價格也許會讓大家大跌眼鏡。

    這次高價地的入市,也是很多開發商的無奈之舉。多家房企高管均表示:“預測短期不會放開限價。”

    既然對放開限價這件事情已經不存幻想,那么快速回籠資金便成為開發商目前階段的重中之重。“對于一個公司來說,流動性更重要,不在一個項目上糾結太久,全盤考慮。換言之,即使一個項目虧了,快速回籠資金,再去投其他項目,把虧損補回來,這才是明智的做法。”一位本土房企相關負責人表示。

    另一位知名房企城市總則認為:“項目集中入市,與開發周期也有很大關系。”同時他也說了目前高價地入市面臨的難題:“在限價政策下,利潤空間幾乎沒有,但還是要做出好產品。”

    青銅時代:觀望還是去存量?

    當高價地遇到政策花式調控,樓市價格體系重新洗牌恐怕很難上演。

    “現在大家對于市場的預判是進入下行周期,但還沒有進入最艱難的時刻,越往后越難。在這個周期內,同一個區域,多個新盤同質化競爭,競爭壓力會越來越大。有一些樓盤會提前回款,提前競爭客戶。”浙江中原地產首席分析師荊海燕表示。

    而對于限價政策是否會放開,她認為:“這是一個自然而然的過程,市場回歸理性后,限價作為市場指揮棒的作用逐步消失的時候,購房者買房會從價值來判斷一個樓盤的時候,有可能定價權會回歸市場。”

    “現在大部分的開發商都是抱著盡快將存量變成現金的心態。” 戴德梁行杭州及南京公司總經理湯耀光也認為:“短期內限價不會有變動。目前調控已經取得了成效,現在推翻,也不太合理。”

    融信杭州世紀售樓處

    2017年和2018年出讓的30000元/㎡以上的地塊,除綠城建發沁園之外,大多還沒有入市,其中融信杭州世紀已經在等待預售證審批。

    多宗高價地已經敲定了項目案名,比如三湘印象森林海尚、融信萬科古翠隱秀、融信遠洋厘望NEO1杭州大家龍湖大家九龍倉璟宸府等。

    這一些項目,由于地塊大多曾是板塊地王,有部分地價甚至與新房房價比肩,因此受備案限價影響較大。

    ▲圖片來源于網絡

    在不放開限價的情況下,這些樓面價30000元/㎡以上地塊的項目是否會為了回籠資金而盡快出售呢?

    在限價情況下,也許有人覺得,自己這時候買入高價盤,未來可以坐等漲價;也許有人覺得,哪怕限購,新房依然價高,什么時候放開限價也不確定,可能漲的價格都抵不過銀行利息和通貨膨脹。

    不論是看空還是看多,都有絕對的理由。你呢,會在這個時候去淘個房子嗎?

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