• 70城房價小幅回調 中國房價分化會越來越嚴重?

    2018年10月24日 10:37
    來源:大胡子說房

    10月20日,國家統計局發布9月70城房價上漲指數。這次的數據相比往常,有點不一樣。

    首先,我們來了解一下數據:

    70城房價小幅回調,中國房價分化會越來越嚴重

    70城房價小幅回調,中國房價分化會越來越嚴重

    在70個大中城市中,價格環比下跌的僅有上海、南京和泉州3個城市,上漲的城市有65個。其中,三亞領跑,環比漲幅最高達3.7%,同比漲幅達16.5%。

    從環比看,4個一線城市新建商品住宅銷售價格,由上月上漲0.3%轉為下降0.1%。其中:上海和深圳分別下降0.1%和0.2%,北京持平,廣州上漲0.4%;

    二手住宅銷售價格由上月持平轉為下降0.1%,其中:北京和上海均下降0.2%,深圳持平,廣州上漲0.2%。

    31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲1.1%和0.8%,漲幅比上月分別回落0.2和0.5個百分點。

    35個三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格分別上漲0.9%和0.8%,漲幅比上月分別回落1.1和0.6個百分點。

    其實我想大家應該會覺得蠻奇怪,9月一手房不是大幅降價銷售,二手房不是到處都是筍盤撿漏嗎?怎么數據還是漲的呢?或者是跌的不多。

    首先要和大家說明的一點,從價格到網簽,都有限價限簽在管著呢。

    所以房價數據體現出來的是政策指導價,以及本月的成交數據,而不是真實的數據。

    在這種強監管之下,市場是扭曲的、房價是扭曲的、供需是扭曲的、成交數據是扭曲的,一切都是扭曲的。

    雖然房價有限價、有回調,但是真實中的價格會比你看到的數據高得多。

    舉個例子來說說房價數據里面的貓膩有多重,廣州不論主城區還是郊區,一直都是執行雙合同,一般都要給到5成首付左右,而在廣州全市調高限價,取消雙合同之后,廣州的城鄉結合部南沙、增城、花都的備案價都將調高1-1.5萬/㎡左右,所以廣州10月的數據就會體現廣州暴漲了一倍多,你說這樣被市場嚴重扭曲的數據,如何相信?

    10月廣州的房價一個月暴漲1倍多,整個城市的均價,至少上升20%左右,這件事,甚至都值得載入史冊。

    70城房價小幅回調,中國房價分化會越來越嚴重

    從上表中,我們還可以看出二三線城市的房價很扎眼。

    二三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別上漲9.6%和9.1%,漲幅比去年同月分別擴大4.0和1.2個百分點;前三季度平均,同比分別上漲6.4%和7.0%,漲幅比去年同期分別回落4.1和1.1個百分點。

    二三線城市二手住宅銷售價格分別上漲7.3%和7.2%,漲幅比去年同月分別擴大1.6和1.3個百分點;前三季度平均,同比分別上漲5.1%和5.2%,漲幅比去年同期分別回落3.8和0.2個百分點。

    9月最火的二線城市當屬廈門,雖然廈門島內老破小、島外豪宅在降價,但是體現在新房上還算平緩,僅僅是同比上漲0.5%,而二手房價格環比下跌了0.3%,同比下降4.9%。

    廈門的降價,主要體現為開發商的讓利折扣,根據全款、五成首付、三成首付,分別會有不同的折扣,還有不少項目之前是賣高檔精裝修,現在不少都是賣毛坯,且不捆綁,只為快速出貨。

    不少項目原本是精裝修房價,現在變成毛坯,價格確實也會有所調整。

    ☉其中,海口、西安同比漲比漲幅領跑,分別為6.2%、2.8%領跑,分別為21.7%、20%。

    今年上半年的當紅炸子雞——海南,因為限購升級,房價也被澆了一下冷水,6.2%,已經是海南今年以來相對較平緩的數字了。

    西安的熱度延續至今,主要是因為近期都在加推新盤,之前鬧房荒搖號買不到的購房開始跑步入市,尤其是性價比高的剛需房源,更是受市場喜愛。

    雖然數據體現出來的基本情況是房價還在上漲,但是很明顯的是,整體的漲勢已經控制,房價目前就是在擠泡沫回調,等到這一波回調結束,市場又將重新企穩。

    70城房價小幅回調,中國房價分化會越來越嚴重

    雖然不同的城市不一樣,但毫無疑問,一線城市經過長達一年的調整,價格已經跌無可跌,非常扎實,基本已經回調到谷底位置,尤其是深圳,在這一波上漲中最早被摁住打壓,基本上是延續著3年前的價格維持不變。

    而二線城市開始出現分化。

    杭州南京蘇州廈門成都鄭州西安,基本都是在回調,但是回調各城市回調幅度不一,各片區回調幅度不一。

    二線城市雖然限價,但是并非所有城市都是一二手房倒掛嚴重。

    以前大家都趕著落戶去搖一套限價房,但是倒掛嚴重的城市就那么幾個:杭州、武漢、成都、西安,隨隨便便就是4000元左右的價差,而像蘇州、南京、鄭州這些城市的倒掛是相對較弱的。

    而且這些城市的行情周期短,也不像成都不斷有新的調控助漲。所以這些城市的新房限價基本就是市場認可的價值。

    所以一二手倒掛不嚴重且牛市較短的城市,回調得比較少。

    二線城市可以統一分為四環內和四環外市場,四環內的新房經過一輪掃蕩,本就所剩無幾,地段好配套完善,且房源稀缺,基本價格都是很夯實的。

    而你會說,四環外的遠郊跌了,這也是不爭的事實。遠郊這個位置就決定了它不扎實。

    1.遠郊供過于求的新房市場,沒有二手房市場,而且未來的供應量基本也都很大。

    2.炒新城的概念需要擠泡沫。在樓市火熱時期,即使供過于求、供應量大,但是大家都會被概念所吸引:新城建設**產業園、要修**條地鐵、要引進**省一級小學分校、省一級中學分校...

    而在樓市下行時期,大家考慮的就是產業園招商進度緩慢或者是質量不高,地鐵修建緩慢或停滯、說好的名校分校樓都沒有建好,學區配套跟進緩慢,而且本部老師也沒有過來教,所以四環外的價格跌拉低均價也是很正常的事情。

    70城房價小幅回調,中國房價分化會越來越嚴重

    而大家最奇怪的可能莫過于:為什么三四線城市還在漲?

    上周,我們去廈門考察的時候,順便去了一趟漳州,我覺得漳州很適合作為三線城市還在漲的濃縮。

    漳州可以說是個妖孽城市,我們走遍了漳州的售樓處,售樓處空蕩蕩的,基本沒有人看房,而且不少開發商為了回款,都是在在做降價,原本18000,現在降到15000,如果你選低樓層、全款,價格甚至可以是13000。

    所以,真實的三四線城市是價格已經在降,但是在數據上沒有反饋出來,這是信息滯后所呈現出的效果。

    想想這輪三四線城市的上漲,最根本的原因是棚改推動,巨量的熱錢遇上龐大的庫存,量價直上。

    而更為直接的是炒概念,例如,我們看的一個漳州港的項目,它身上加持的概念有:一線海景房、可望全城唯一高爾夫莊園、可入讀廈大分校附小、旅游城市,可做托管...是不是聽得你都心動了?

    而真實的市場是,銷售自己都說主要是投資客在買,現在已經沒有以前那么火熱,而且空置很嚴重,晚上21:00走在路上,基本沒有什么車。這就是真實的三四線城市的情況,雖然數據是漲,但是量價齊縮,市場轉冷。

    房價回調的板塊輪動絕對是成立的,只是三四線城市沒有二手房市場對標,所以必須得去售樓處看真實的成交價格,不能盯著數據看。

    如果現在還不趕緊置換三四線城市的房子,相當于就是要做本輪回調的炮灰了,一旦數據預警,回調開啟,三四線城市絕對是一片哀嚎。

    所以,強烈建議,在差價剛剛拉近又沒有拉開的時候,趕緊提早套現轉移資產。

    這份70城房價數據雖然有種種問題,但也是個好東西,起碼它告訴了你現在這個膠著分裂的市場,未來會回調多久,回調多少,都是未知數!

    回調才剛剛開始,政策強壓、市場分化,每個城市都有其獨特的市場,其未來的房價格局和城市基礎、供需大勢、居民的購買力、房價預期都有密切的關系,未來的中國房價地圖,一定是一個分化嚴重、差異強烈的格局。

    面對這種膠著、混亂、差異化極其強烈的市場,【大胡子說房】團隊近期將深入到各一線、強二線、環一線城市深入調研,告訴大家一個真實的房價情況,近期會發布相關城市調研文章,敬請期待!

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