• 一边房企打折、裁员一边楼市“小阳春”这个市场听谁的?

    2019年03月12日 14:13
    来源?#40548;?#23186;体 作者:李良

    (作者:李良,本文转载自微信公众号“杭州楼市动态?#20445;?#20964;凰网房产已获授权)

    1.一边打折一边小阳春,听谁的?

    最近的楼市,让人摸不清头脑。

    一边是房企销售不断?#24052;松鍘薄?#26681;据统计,25家房企公布“成绩单?#20445;?019年前两月合计销售金额为5019亿元,同比降7%。而在去年同期,这些房企的同比销售额上涨超60%。

    其中,碧桂园、万科、恒大等房企业绩均有下滑。

    春节刚过,碧桂园又被爆出“大新闻?#20445;?#22312;管理架构调整会议上,碧桂园表示多个部?#24544;?#36827;行裁员;恒大则再次展开“降价”战略,全国范围推出“住宅9折、商铺8折”的优惠。

    再提“活下去”的万科,指出2019年万科要“收敛聚焦,巩固提升基本盘?#20445;?#20445;证万科活下去、活得好、活得久。

    可就在全国房企一片“乌云笼罩”之下,楼市的小阳春却悄然生长。

    3?#40065;?#28145;圳某公寓项目开盘,千人连夜排?#21360;?#25250;购?#20445;?#21271;京燕郊某盘一夜涨7000、深圳8000万?#21202;?#31186;清?#24576;?000人超大看房团,横扫南京72个楼盘,64辆大?#32479;?#25509;送。

    同样,杭州市场也是暖意洋洋。

    单价涨了近5000元的沁园,中签率反而更低了;中铁建西湖国际城、华夏四季接连迎来万人摇;低靡了近半年的土地市场,又开始热闹非凡,土拍溢价率不断创新高。

    一边是“巨头”房企频频受挫,一边是市场不断迎来小暖春,该如何?#21019;?#36825;些矛盾的现象?

    2.房企打折裁员,日子真没那么糟

    想要“活下去”的万科就不多说了。你认为这是恐慌之下的无奈口号,实则不过是万科一句?#30333;?#35878;之语”。

    而恒大降价,实在也?#20976;閌裁?#22823;新闻。

    ?#35009;?#26102;候恒大不降价了,那恐怕才是新闻。比起去年的88折卖房,早期的85折、82折,这次的9折“诚意”不够啊。

    再来说?#36947;?#22823;碧桂园。

    从去年开始,碧桂园?#25512;撓小?#29359;太岁”之势,日子?#32933;?#19981;好过。一波三折的降价、房闹、维权让碧桂园遭遇了前所未有的“信任危机”。

    加上“重仓”三四线的碧桂园,经历了前两年的货?#19968;?#26842;改盛宴后,也?#32933;得?#20020;着高库存、去化难的危机。但这个危机,不是碧桂园独有,很多?#23395;?#19977;四线城市的房企都在经历这重?#20339;欏?/p>

    树大招风,作为房企老大,自然也不是那?#26149;?#24403;。

    从去年开始,碧桂园?#37096;?#22987;调整战略,逐步?#24597;?#20102;扩张的步伐,缩小三四线城市占比。

    ?#27604;唬?#25105;们不得不承认,房地产从?#24179;?#26102;代迈入白银时代是个不争的?#29575;擔?#22914;何“去地产化”也成了房企?#38054;?#22312;积极探索的问题。

    ?#28909;紓?#24658;大目前正在多元化转型,类似恒大?#36195;汀?#24658;大健康、恒大金融、恒大体育等;万科则试水长租公寓、探索智慧园区等,业务全面铺开;碧桂园也提出向机器人、新?#22242;?#19994;的转型设想。

    3. 市场太阳不流浪?楼市?#35009;?#37027;?#26149;?/strong>

    再看市场这一端。休长假的太阳不知所踪,却丝毫不影响市场回暖。

    一方面,国家对于楼市的调控开始?#20852;?#26494;动?#20445;?#29305;别是住建部“稳地价稳房价稳预期”方案出台,楼市调控“一城一策”的实施,让积压许久的需求提早且集中爆发。

    落点到杭州,阳春的“引爆点”在于沁园不经意间的涨价,被视为一脚踹开了杭州限价大门,引发市场一阵躁动。随后便是大家看到的万人摇、土拍不断冲新高等。

    但,这是货真价实的“阳春三月?#20445;?#36824;是太阳流浪后的“人工造暖?#20445;?#23454;在需要打个问号。

    就我个人的理解,楼市正式进入下半场,也意味着分化的?#32622;?#21363;将到来。

    这个分化,既是一二线城市和其他三四线城市之间的分化,也是城市内部结构和板块的分化。

    以杭州为例,随着城市的大规模扩张,我们不能一概而论地去概括杭州市场。而应该具体到人口流向是哪里?哪些产?#30340;?#39640;度集聚人口?哪些地区的人口会因为行政区划变动产生人口抽血效应?

    ?#28909;紓?#26495;块与板块之间不均衡的人口流动,对市场的带动也一定是不均衡的。

    余杭区,在去年以160.3万人口总量,超越萧山,冠绝杭州,这其中未来科技城绝对?#27605;?#20102;不少功劳,而这两年未来科技城的房价及市场热度也是有目共睹的。

    另一方面,库存也是影响市场的另一个指标。

    ?#28909;?#26477;州南部卧城,今年10余个新盘扎堆,竞争压力不容小觑,这?#26234;?#24418;下价格战的爆发在所难免;城东新城,杭州高价地的聚集地,目前不仅改善盘居多,且价格昂贵,在改善需求不断消?#38393;?#19979;,去化也是个不小的?#28895;狻?/p>

    因此,我的判断是短暂回暖之后,3-6月后杭州的分化趋?#24179;?#36880;渐明显。

    不同板块、不同价格区间的产?#26041;?#36208;出明显的?#23433;?#24322;路线?#20445;?#37096;分楼盘的价格可能出现一轮慢牛?#26143;椋?#32780;不少楼盘可能?#23721;?#20139;受到回暖的待遇,甚至有些楼盘会继续维持低迷。

    危机危机,有危有机,以往那个惊心动魄的时代已经过去,一个大分化的时代正在悄然向我们走来。

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