• 封顶19720元/㎡!地铁200米+“一横一纵” 火车南站地块今出让

    2019年04月12日 09:28
    来源?#40548;?#23186;体 作者:麦格

    原标题:地铁200米+“一横一纵?#20445;?#28779;车南站地块今出让,封顶19720元/㎡

    (作者:麦格,本文转载自微信公众号?#23433;?#27004;?#20445;?#20964;凰网房产已获授权)

    开年后的土拍,一场比一场刺激。

    前有勾庄、艮北、闲林,后有市北、三塘和祥符……现在最大的悬念,就是这股热浪还会持续多久?

    今天,萧山推出的火车南站商住地,将进一步接受市场考验。

    从多方面看,这都是一宗成色?#28142;?#30340;好地。

    紧邻在建地铁5号线通惠?#26032;?#31449;,坐拥?#25945;?#22478;市级快速路,直线距火车南站不到800米……

    起价15200元/㎡,封顶19720元/㎡。

    按照最近的高热?#28525;齲?#22320;价肯定低不了,即便封顶也不意外。

    PART 1

    地块西至通惠路、北至金城路,属火车南站板块。

    火车南站总体量约22.8万㎡,由德国GMP事务所设计。这一拥有7台21线的交通枢纽,已升级为特等站,位列国内铁?#25151;?#36816;站的最高级别。

    南站预计今年?#28100;?#20837;使用,预测?#31449;土?#37327;?#22025;?万人次。

    将来从地块出发,只需到直线约200米外的地铁5号通惠?#26032;罰?#39044;计年底通车)站上车,往东坐一站,即可到达火车南站,通达各个城市。

    而往西两站,就是与2号线?#24576;?#30340;人民广场站,及萧山重?#32771;?#21830;业配?#20303;?#19975;象汇。

    周边配套?#27493;?#20026;齐全。教育方面,有北干幼儿园、北?#23578;?#23398;、北?#27801;?#20013;;医疗设施,则有萧山医院、萧山中医院等。

    ?#35745;?#26469;源?#27721;?#22320;讯

    地块不大,出让面积25811㎡约38.7亩,容积率2.7,?#23665;?#31569;面积69689.7㎡。由住宅和商业商务设施组成,其中住宅建筑比例,不大于地上总建筑面积的80%。

    也就是说,住宅最大体量约55751.76㎡。

    建筑限高100米,住宅限高80米。同时规定,最高与最低的住宅建筑高度比,应小于3。

    打个比方,高层若18层,最低只能造6层洋房。

    商业商务建筑不?#23186;?#35774;?#39057;?#24335;办公、公寓式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300㎡。

    地块形状?#36824;?#21017;,东、南两侧紧邻水系景观。往南约200米,是北干山。

    起价105927万元,起始楼面价15200元/㎡;设上限价格137427万元,上限楼面价19720元/㎡。

    PART 2

    地块将来发达的快速路配套,非常值得一提。

    众所周知,杭州城市快速路网规划,可以用“四纵五横”来概括。

    “四纵”指?#29616;?#38567;道、中河上塘快速路、秋石快速路、东湖通城快速路;“五横”指留石快速路、德胜快速路、天目艮山快速路、江南大道机场快速路,及彩虹快速路。

    最东面的“一纵?#20445;?#21644;最南面的“一横?#20445;?#24688;巧就在地块边上(西侧和南侧)。

    目前,通城高架止步于机场高速互通。而规划中的通城大道快速路,将往南延伸至03省道东复线,全程高架+地面,设计时速80公里。

    全线共分三段实施,北段(机场高速-通彩互通)、中段(通彩互通一内官河),和南段(内官河-03省道东复线),全线预计2021年建成。

    按规划,通城大道快速路,将在金城路位置设置上下匝道,就在地块附近。

    而之浦路、之江大桥和滨江段?#23478;?#36890;车的彩虹快速路,目前就剩下萧山段(萧山界-绕城东线),尚未建成。

    这?#28201;?#37319;用“上天入地”的造法,高架快速路从萧山东入城口(绕城高速收费口)出发,沿104国道向西,接上金城路,上跨杭甬杭长高铁线后,沿着北干山的北侧一路向西。

    到了萧山城区市心路以西,“入地”走一段下穿隧道,在博奥路出地面,继续走高架,终点在风情大道以西1公里处。

    如图所?#33606;?#22320;块南侧正在建设的高架,就是彩虹快速路(预计2020年底通车)。

    这?#25945;?#22478;市快速路,一条南北向,一条东西路,将在地块西南侧,形成通彩互通,进而接入全杭州的快速路网。

    PART 3

    地块所在火车南站板块,可售楼盘并不多。

    香悦公馆、永兴首府,均已售罄。目前,主要在售楼盘,就是地块西北侧的旭辉东原国滨府

    该项目拿地时间为2017年6月29日,?#23665;?#27004;面价19200元/㎡,溢价率50%。

    国滨府最近一次开盘,为今年3?#40065;?#25512;出的60套房源,高层户型面积137㎡、177㎡,毛坯均价30300元/㎡,?#26143;?#29575;57%。

    国滨府之后,板块还?#23665;还?宗土地。

    2018年1月29日,重庆华宇以楼面价17830元/㎡,摘?#23186;?#36890;枢纽区D-03地块,溢价率51%。考虑到是一块商住用地,?#23548;?#22320;价可能在2万左?#25671;?/p>

    地块案名为世纪金宸,拟建4幢排屋、2幢高层及2幢商业办公楼,尚未开盘。

    另1宗地块(南站D-14宅地),就在世纪金宸东侧不远,?#23665;?#20110;2018年7月11日,由奥克斯以楼面价18400元/㎡竞得,名为金宸玖和府。

    项目总体量约10万㎡,容积率2.5,规划了2幢高层、2幢7层洋房和8幢3层联排。

    预计上半年首开联排,4月中旬将开放样板房。排屋户型有两?#37073;?#32422;165㎡和约179㎡。地上三层,地下室层高约5.4米。

    值得一提的是,上述两个新盘,都位于火车南站以东。

    无论?#28216;?#32622;、配套,和自身资源看,都不如今天出让的地块(火车南站西北方向)。换言之,拍出更高地价的可能性不低。

    即便封顶19720元/㎡?#23665;唬?#25353;照通用计算方式:保本房价=(楼面价*1.1+建安成本)/0.88。毛坯保本价约28627元/㎡。

    参照国滨府30300元/㎡的毛坯均价,仍有一定利润空间。

    再加上现在房企火热的拿地势头,地价大概率低不了,甚至不排除封顶+自持的可能。

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